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出品:新浪财经上市公司研究院

最近几天，瑞安房地产有限公司在发布非常重大的收购事项通函中确认，在此前的2021年12月，其于武汉地产集团的合资公司武汉城建瑞臻房地产开发有限公司以约170.31亿元总对价竞得湖北省武汉市武昌区地块。

根据消息显示，该地块一举打破了2016年平安110.65亿元竞得汉阳区杨泗港地块的纪录，成为武汉新总价地王在当前行业一片哀嚎之际，瑞安房地产刚经历佛山退地，太平桥项目引入国资，分拆物业商管板块上市等缓解流动性的举措后，却又大手笔杀进土地市场，是在赌政策还是在剑走偏锋

总价170亿大手笔拿地 项目盈利前景或不乐观

一直以来，瑞安房地产的经营思路都是在商业品牌积累的基础上，凭借着城市更新的经验，不紧不慢地深耕一个个项目经过26年的发展，到2021年上半年瑞安的在售的商业和住宅项目共计仅有10个，土地储备也只有840万平米，2021年销售额也仅仅是302.7亿元，在克而瑞2021年销售TOP200中排在101位

在瑞安房地产的土储不断缩小的背后，是其在2019，2020，2021H年拿地力度均很小的缘故，拿地金额分比为59亿元，21亿元，2021年上半年也只拿了12万平米的土地因此，在去年底突然170亿元大手笔拿地，确实出乎意料

根据公告，上述地块由3宗地块组成，规划总用地面积约33.24万平方米，总建筑面积约115万平方米，建筑密度较高，考虑到武昌湾或是瑞安在武汉打造的第三个新天地商业，项目中的住宅应该是沿江高密度的高层项目。

值得注意的是，武汉城建瑞臻不能全部做成住宅来销售，须配套建设一间五星级酒店，一间建筑面积不少于3600平方米的幼儿园，一间建筑面积不少于1万平方米的小学，一间建筑面积不少于2.39万平方米的国际学校，另一间建筑面积不少于1940平方米的幼儿园各类学校的总建面约4万平米，由此武汉城建瑞臻可以建设住宅，商业综合体的建面约110万平米，折合拿地均价为15455元/平米

撇除相关办公，商业及综合的建面，项目中的住宅楼面成本或在2万以上，而在项目北边的沿江金融街融御滨江新房项目均价为25500元/平米，春江名苑新房项目均价为27000元/平米这其中留给瑞安的赚差价空间较小，项目盈利空间或不乐观

退地引资 分拆物业上市进程或受阻

以170.31亿元的拿地价来算，瑞安房地产将按比例出资约85亿元对此，瑞安房地产表示将由内部营运资金和外部融资拨付

Wind数据显示，在2021年初，包含受限制货币资金在内，瑞安房地产的货币资金共计100亿，而一年内到期的短期债务达到147.36亿元，这也促使瑞安房地产一系列的回收流动性的动作。

日前，瑞安房地产旗下公司乐基与上海黄浦国资委订立增资协议，双方对太平桥项目进行增资瑞安拉来上海黄浦国资委合作后而出表的合营公司，主要涉及太平桥仍未开发的122—1地块，122—2地块及122—3地块，总建筑面积9.96万平方米

9.96万平米的成熟项目仍需要引进资金，也验证了瑞安当地产的流动性如财报所反映的并不乐观。

同样在去年7月，瑞安房地产向佛山市禅城区土地储备中心交还2宗未开发的办公，商业用地，由此获得合计26.53亿元的补偿和太平桥一样的开发多年的项目并没有在最后善始善终，回收流动性后会仍未能全面解渴

在9月，瑞安拟分拆公司商业投资物业，物业管理及资产管理业务并独立上市，分拆后的实体将以瑞安新天地的名义独立运营在9月13日向港交所递交招股书后，目前仍未有反馈

由于物企在港交所上市的已超过50家，且排队的有20多家，稀有性明显降低且考虑到目前港股市场的持续低迷，以及房企当前的紧张态势，因此，港交所或明显抬高了上市物企的门槛，以至于管理面积超1亿平米的最大独立第三方物企长城物业的招股书也在12月16日失效包括鲁商服务在内，去年6月以来的上市申请目前无一例通过聆讯，瑞安新天地的上市进程或受阻，这对于缓解公司流动性来说并不是好消息

流动性不充裕 欲举债付钱

瑞安房地产去年中报显示，公司的净负债率为45%，资产负债率为56.32%，看上去杠杆率可控，这主要是由于公司自持物业较多，分母较大的缘故但账面370亿元的债务对于公司账面的流动性仍然是一个考验

从近期奥园，世茂等房企的流动性紧张局势来看，信用的建设是全生命周期的大事，而信用崩塌往往仅需要一件事即使像世茂拥有众多可以变现的自持物业，但信用崩塌所带来的信用挤兑，对于高杠杆的房企来说，几栋物业是解决不了问题的

在8月份举行的中期业绩会上，罗康瑞就曾表示，因为大形势和国际环境复杂，瑞安房地产过去两三年比较保守，投资也比较谨慎。。

为此，瑞安房地产明显加大了回款力度2021年全年，瑞安房地产累计合约物业销售额达到302.70亿元，其中销售普遍低迷的第四季度合约物业销售额达到143.30亿元，占比近50%此外，瑞安房地产集团也认购了销售额55.05亿元，为地产公司提供资金

而对于此次高达85亿元的拿地金额，超过公司过去几年的拿地金额之和，相应的资金筹备或主要依赖于外部融资瑞安房地产刚刚通过加强销售，退地，引资，分拆上市等动作缓解部分资金紧张局面，反手又85亿拿地在当前大环境下，说刚出ICU就进夜总会，也不为过