2021Q4~2022Q1是房地产板块最佳配置窗口本轮行情结构分化特征将更为显著，行情表现上将出现明显的公司Alpha重于行业Beta的情况，部分优质公司将脱颖而出

吹尽狂沙始到金

调控周期趋于尾声，行业格局有望优化监管对于弱化房地产行业金融属性决心坚定房企被动降杠杆，但遭遇市场自发进入下行周期，部分房企信用风险事件暴露引发地方政府预售资金监管趋严，行业流动性危机开始蔓延站在当前时点，本轮始于2020年8月三线四档融资规则的房地产金融政策调控周期，已到尾声并开始有所改善但是行业最大的基本面即销售还在大幅下滑，故我们判断低信用高负债的房企难以很快走出危机而对于那些经过本轮大浪淘沙后最终活下来的房企来说，竞争格局将改善，其生命周期也将拉得更长

2022年行业各核心指标预计延续下滑趋势，2021Q4~2022Q1将成地产板块最佳配置窗口预计2022年销售面积，新开工面积，投资增速分别为—5.0%，—5.0%，+1.1%当前行业政策已经见底，并有所改善，而基本面数据处于继续下行过程中，尚未进入到恢复期由于今年上半年增长高基数，明年上半年从数据层面依旧不乐观，预计到2022年3月开始的小阳春销售可能获得边际改善故2021Q4~2022Q1基本面数据大概率继续下行，而政策暖意也会较为明显，这段时期是配置地产板块的最佳时期

本轮行情结构分化特征将更为显著，行情表现上将出现明显的公司Alpha重于行业Beta的情况，部分优质公司将脱颖而出。

1. 对于开发商板块，不同房企在本轮政策见底回暖过程中经营目标不同，一进一退之间分化加剧，信用分层特征更为明显而现有政策框架下，规模掉队的房企难以东山再起，集中度将往财务稳健房企提升以上是本轮房地产金融政策框架带来的与以往最大不同继续推荐高信用开发商，尤其是央企推荐A股:保利发展，招商蛇口，万科A，金地集团，万业企业，港股:华润置地，中国海外发展，龙湖集团，旭辉控股集团，中国金茂

2. 对于物管板块，国内房地产规模足够大，将为物管行业整体发展提供基本面支撑重点物企仍处于规模和利润双增的黄金发展期，成长速度远高于行业，因此将继续带来投资机会但在当前行业变局下，我们认为关联开发商因子将成选股首要考虑因素，应当优选高信用开发商相关联的物企，或弱地产背景而受行业洗牌影响小的物企推荐A股:招商积余，新大正，港股:碧桂园服务，旭辉永升服务，保利物业

3. 对于商业板块，尽管近期国内社零增速低迷，但品牌购物中心的零售表现显著好于总体消费增速水平，而奢侈品零售增速更占优势继续看好头部零售商业地产商和商管公司的表现推荐A股:新城控股，港股:华润置地，龙湖集团，华润万象生活，宝龙商业

风险提示:房地产政策调控超预期，市场下行幅度超预期，疫情反复导致购物中心运营受不利影响。煤炭方面，价格持续飙升，28日上午国内动力煤期货主力合约暴涨7%以上，达到1324元，较今年2月主力合约价格上涨一倍多。。