上海今年下半年拟开新项目中，位于虹桥国际中央商务区青浦片区的上海天空万科广场，是我从去年开始就在关注的多元复合的新型TOD商业项目。

上海天空万科广场的商业体量约10万方，是西虹桥最大的几家区域型购物中心之一，且设计更新配置更多元功能更复合。

据Mall星人最新了解，目前项目已完成竣工备案，进入内部装修阶段。即使疫情期间，项目也没放慢向前推进的步调，线上对接租户进行装修设计审图、工程装修施工方案、租户进场装修计划等。

值得关注的一个时间点和一个数据是——不出意外，项目会在今年国庆档正式开幕；另外，当前招商率已超90%，进场率超52%。

私以为，上海天空万科广场之所以值得期待，首先要从区域焕新的视角看，它的到来，将促使上海青浦新城或者说西虹桥的商业能级得以提升，带动一个商圈的形成，改变一个区域的生活圈和工作圈。

如果从城市发展的角度来看，它是打通城市配套服务和新城市区域振兴“最后一公里”的又一样本，是构建未来理想社区和美好生活场景的新型探索中心。

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多元内容——哪些具有号召力的品牌已入场？

用俯瞰视角看，上海天空万科广场是地铁17号线进入青浦后的第一座大型购物中心。项目往西距青浦其他同规模购物中心约10公里以上，往东距市区虹桥枢纽方向最近的区域型购物中心距离也超过5公里，南北两翼10公里车程内也无同等规模复合式区域型购物中心。

与去年开业即红的松江印象城一样，上海天空万科广场带来新型商业理念和丰富品牌内容的同时，更重要的是填补了区域内一站式商业空白。

1-立体布局综合性一站式业态

就板块辐射客群来说，上海天空万科广场有一群明确的刚需客群——国际学校家庭、高品质年轻家庭、都市办公白领、国际化展会商务人士及其他热衷潮流时尚的居住客群。

围绕目标客群，上海天空万科广场整体的业态规划围绕「亲子、运动、社交」三大关键词展开。

项目共四层商业（L1-L4），涵盖零售、餐饮、体验等业态。其中，体验业态占据了较高比例（如奈尔宝家庭中心、弹力猩球超级运动中心、造梦盒子儿童音乐剧场、CGV影院等主力/次主力店，就充分集结了好玩有趣、潮流体验的要素）。

从楼层业态规划来看，从下至上，大致为——

L1侧重零售，设置了超市、家居、数码生活区域，户外潮牌、休闲运动区域，国际休闲、女性精品区域，快时尚区域，国际休闲餐饮区域。

L2侧重亲子萌宠，设置了儿童区域，女性、生活方式、儿童零售区，娱乐、宠物区，美食主题区，延长营业时间餐饮区。

L3侧重娱乐休闲，设置了休闲娱乐、运动区域，餐饮区，服务配套区。

L4侧重运动体验，设置了运动区域，商务宴请餐饮区。

整体而言，项目着力打造一站式多元业态的态度非常明显。有家居家具品牌，如NITORI；有运动休闲品牌，如Levis；有潮牌，如MLB；有珠宝手表，如周大福；有中少淑女装，如西町村屋；有数码，如HUAWEI MSC、APPLE、小米之家；有特色餐饮，如家府潮汕菜、明洞王妃家烤肉、太二酸菜鱼、匠喜雀居酒屋；有生活服务配套，如海马体照相馆、金贝齐齿科……

2-打造最强头部品牌组合

从已围挡的盒马鲜生（主力店）、CGV影城（主力店）、奈尔宝（主力店）、弹力猩球（次主力店）、蔚来汽车、无印良品、卡通尼、优衣库、中国李宁、泡泡玛特、金宝贝、醉辉皇、山石榴、布歌东京、凑凑、左庭右院等品牌阵容看，上海天空万科广场几乎囊括了大多数已被市中心优质项目验证过的优质品牌。

这一方面当然说明项目团队的能力和努力，另一方面也印证了这些优质品牌对项目优势的认可及其前景的看好。只有把本区域内没有，但在其他区域已经普遍落位的头部品牌引入进来，才能保证交出一份高分答卷，引领区域商业能级。

【TIPS】项目每一个楼层都布局了餐饮业态，同时充分考虑了晨经济和夜经济的融合，打造全天候多元业态，可以白天喝咖啡遛娃、晚上会友饕餮。针对办公客群的主要需求，引入Seesaw、Peet's Coffee、Manner、乐乐茶、BAKER&SPICE等咖啡茶饮轻餐品牌和醉辉皇等宴请型餐饮品牌。

3-「首店+定制店」多重加持

从目前已知的签约品牌看，上海天空万科区域首店率高达73%，同时天空定制店约占80%，坐实西虹桥区域商业“首店收割机”的地位。

首店层级方面，除了区域首店，还有诸多外环外首店、中环外首店、内环外首店乃至浦西首店和全国首店，如全国首家造梦盒子儿童音乐剧场、达可芮冰淇淋内环外首店、PADELX板式网球中环外首店、尽膳口福跷脚牛肉火锅中环外首店、Uncle no name外环外首店、MOMENTI外环外首店、廣莲申外环外首店等。

形象升级店、旗舰店、定制店方面，包括盒马鲜生全国创新店及最新形象店、HUAWEI MSC三合一旗舰店、Apple全国3.0版本最新形象店、哈根达斯天空定制概念店、首出外环的天空定制版休闲西餐Pacos by LENBACH等。

在众多特色明显、自带流量、多元复合品牌的助力下，上海天空万科广场将形成一个富含国际时尚潮流、充满趣味创意的休闲购物体验场，成为目的性消费首选。

【TIPS】以上仅为目前为止Mall星人已知的上海天空万科广场部分首店品牌，更多令人惊喜的品牌且等项目后续官宣。

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丰富场景——有什么特色空间值得为之惊艳？

提到“万科广场”，在上海天空万科广场之前，还有同体系内的项目——七宝万科广场。七宝万科广场的成绩与多年来对区域的贡献已然有目共睹，成了非CBD商圈核心商业的范本。

如果说七宝万科广场为外环外做核心商业标杆打了样，那么与之相比，上海天空万科广场更有优势的是，其在设计建设之初，就注入了最新理念，“层层有趣，处处惊喜”，可以发挥和创新的操盘空间更大。

下面基于空间场景的角度，结合入驻品牌，谈几个上海天空万科广场空间场景和特色服务方面的亮点。

1-亲子空间与场景

L2的「万乐园」——室内外亲子乐园，拥有16米高的星隐绿林，曲型超大滑梯及陀螺转椅，享受运动娱乐的同时，还能“亲近”自然。

除了儿童零售，也有造梦盒子这样的专业儿童音乐小剧场（次主力店），以及奈尔宝家庭中心（主力店）、子曰书院、金宝贝、涂来涂去等亲子培训和游乐品牌。

其中，L1-L2跨层的奈尔宝家庭中心，包含儿童游乐、亲子餐厅多主题区域，吃玩一体，可舒心疯玩一整天。

造梦盒子将引入市场口碑良好的亲子剧目，配以各类造节演艺、儿童亲子演出、演艺类节目直播等，让文艺体验与亲子场景充分融合。

2-运动空间与场景

上海天空万科广场将集结街舞、篮球、滑板等运动项目在内的多个主题功能区，打造多品类跨年龄段运动组合，并充分利用屋顶这个第五立面，与租户共建共创打造多元运动场景。

L4的「万升园」，设有平衡木、爬网、定制秋千、多彩沙坑等，近10种游乐设备，还有屋顶休憩花园、攀岩区、户外亲子互动区域、可以看球赛的主题休闲餐酒吧，满足多种多样的运动休闲需求。

品牌方面，2200多方跨层L3和L4的弹力猩球超级运动中心，拥有12米挑高空间，结合了蹦床、攀岩、滑雪等几十种室内潮流运动娱乐项目。

中国唯一一家商业性板网球俱乐部PadelX已确定入驻屋顶运动场地，助力搭建运动属性和社交属性兼备的场域。

还有英米体育（篮球）、Leo Gogart（卡丁车）、The Kite Runner（滑板轮滑）等运动品牌，也已确定入驻，多样化运动供给，点燃运动激情。

3-休闲社交空间与场景

在户外拥有开阔广场和草坪景观的「万坊」（休闲餐饮社交街区）及「万境广场」（室外多样绿植空间），以休闲外摆餐饮打造放松惬意氛围，可打造草坪音乐节、周末市集等舒展生活的活动。

在拥有挑空景观的L2，项目将与网红潮流美食租户共创「话题食集」主题餐饮空间。通过经营内容和模式创新，打造天空定制门店场景及产品，让租户将重点新品、爆品放到上海天空万科广场首发，并推动联合营销、首发仪式、跨界联名首发活动的落地。

4-特色人性化服务

与屋顶运动场匹配，上海天空万科广场设置了「星空浴场」，包含盥洗区、互动打卡区、亲子淋浴间、干发区/梳妆区、VIP淋浴间、独立马桶间等。

在主力店奈尔宝附近设置了「亲子卫生间」，包括母婴室（含哺乳房、尿布台、婴儿车存放区等）、婴儿用品自动售卖区、化妆区、全身镜、亲子盥洗区等。

萌宠是人的朋友，也是越来越多人倾注情感的对象。上海天空万科广场全力营造了宠物友好环境，街区设置专门的宠物便便箱，并提供免费的拾便袋；礼宾台为宠物专门提供免费的尿垫、除臭喷雾，以及宠物推车、牵引绳等温馨服务。

此外，还为开车出行的“铲屎官”们安排了宽敞的宠物友好专属车位，以及可携带宠物乘坐的专属电梯。

宠物的相互社交和“铲屎官”的相互社交可同时进行，项目为萌宠们专属打造的「萌宠欢聚场」，可举办丰富多样的宠物市集、宠物露营、宠物赛事、宠物养育知识沙龙等活动，边共享惬意时光，边让狗狗们“交个朋友”。

可以发现，在上海天空万科广场，不仅有更具沉浸感、富有想象力的公共区域，还有与社群结合、与品牌融合共创所打造的特色主题区，从生活方式出发，创造场景化购物体验的社交空间和创新空间，重新定义人与空间之间的连接关系，满足不同消费群体的需求，实现生活方式的引领。

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万科商业2.0——TOD商业未来需要怎样的样本？

上海天空万科广场与地铁17号线徐盈路站无缝衔接。出站后，无需经过常见的通道，只要走过一小段阶梯，即可到达商场L1；反之亦然。

而从整个大盘看，10万方的上海天空万科广场只是上海天空之城的一部分。作为上海万科联合申通资产开发的首个TOD模式多元业态综合体项目，上海天空之城除了集合商业，还融合了10万方办公、35万方住宅和青年公寓、公共绿地、教育等多元复合业态，整体面积达80万方，几乎具备了一个城市应有的所有要素，相当于一个TOD微缩城市。

1-实现高质量可持续发展

探索符合绿色可持续发展下的未来城市图景，将是企业未来发展的重要使命。

在多模式交通枢纽、消费办公中心、大城市活力中心、绿色健康空间、城市服务等价值体系的引领下，上海天空之城极有可能成为联通青浦区、上海全市乃至长三角的活力中心。

在多模式交通枢纽的基础上，通过原有老桥、跨河彩虹桥、住宅高线桥、鲲桥、商业内部桥、金叶桥、跨河光桥、地铁联通商业桥、跨松泽大道步行桥等九座桥的构建，以及空中无雨绿廊等的设计，上海天空之城的商业、办公、住宅等部分与地铁等交通形成了一个紧密连接的有机体。

同时，「绿色」也是上海天空之城的底色。近日，项目荣获堪称绿色建筑领域“奥斯卡奖”的美国绿色建筑协会LEED金级预认证。

2-打造共成长的商业新标杆

作为上海天空之城的重要组成部分，上海天空万科广场也在开发期就以「绿色低碳」理念贯穿空间设计及建设，融入可持续场地、用水效率、能耗和环境、材料和资源、室内环境质量和创新等多方面。

此外，上海天空万科广场将向品牌签约租户发起“绿色二装”，倡导全周期“减碳”运营理念。

定位「新城市TOD商业，元气生长力中心」的上海天空万科广场，除了绿色低碳，还将以「智慧科技、人文交互」的理念，与品牌联手共建，以更优的服务品质和全新理念，打造TOD商业运营新标杆。

通过上海天空万科广场，我们可以发现和见证万科在TOD赛道上的迭变——实现了从开发到营运的全面进阶。

万科商业由此也为城市区域振兴和城市商业未来发展，提供了一个现实的优质样本，让多元多业态的界面融合，打造出面向高品质客群的生长力中心，为青浦新城及大虹桥交汇点的提档升级贡献力量，并与消费者、品牌、城市共同成长，形成广泛的联结感和社群感，为城市的活力和人们的美好生活持续输送养料。

结语

从空中俯看上海天空万科广场，再从侧切面观察它，不难发现项目内部是多元且一体的。再放到整个区域内看，这里犹如通过现代交通接入现代城市的“小宇宙”或者说“生活工作中心”——多元、复合、立体、一站式。

可以预见，项目亮相后，不仅会改变区域的商业气质，也将成为区域的一个核心。天空大盘，大城已成，期待其金秋亮相。