土储相对优质，储备项目利润率较高，地产业务为公司转型奠定基础。公司在医美领域布局较早积累一定运营经验。该行预计21/22年EPS分别为0.39和0.42，按照7月22日收盘价，对应PE为19倍和18倍，维持“审慎增持”评级。

事件：7月22日，苏宁环球公告旗下全资子公司苏宁环球健康拟以现金方式收购医美产业基金和环球股权投资持有的“无锡苏亚”、“唐山苏亚”、“石家庄苏亚”100%股权，转让价格分别为1.3亿元、0.94亿元、1.13亿元，合计3.37亿人民币。

兴业证券主要观点如下：

现金收购三家医院，医美业务规模扩张。公司公告拟以3.37亿现金收购医美产业基金旗下“无锡苏亚”、“唐山苏亚”、“石家庄苏亚”三家医美医院的100%股权。根据审计报告，2020年三家医院合计实现营收1.3亿元，净利润2093万元；2021年上半年合计实现营收6970万元，净利润808万元。本次收并购完成后，三家医美医院将纳入上市公司并表范畴，有利于扩大公司医美业务资产及利润规模(此前并表的仅上海天大医院，产业基金体内“北京苏亚”暂不参与本次交易，待后续盈利能力达到收并购标准后有望注入上市公司体内)。

产业基金孵化见成效，积累投后管理经验。本次收并购的3家医美医院于2016年收入产业基金体内，通过5年的专业管理和市场化运作三家医院实现了盈利能力提升。目前三家医院的盈利能力均处于行业较高水平，2020年平均净利率为16.1%(其中，无锡/唐山/石家庄苏亚2020年净利率分别为17.2%/17.2%/13.9%)。三家医院承诺2021/2022/2023年合计实现净利润2151.51/2546.1/2748.31万元，年复合增速为9.5%。公司较早转型医美积累了一定医美运营经验，为后续转型奠定基础。

资金实力雄厚，未来可持续支持公司向医美转型。2020年公司实现营业收入42.87亿元，归属于上市公司股东的净利润10.38亿元，净利润率为24.21%。公司保持一定销售规模，每年稳定实现10亿左右的净利润，2020年可分配利润44.85亿元，而公司近年来地产投资较少，初步概算未来公司可动用的投资资金有百亿元以上的规模，具备雄厚资金实力支持公司持续向医美转型。

风险提示：医美业务发展力度不及预期，地产开发及销售进度不及预期。